在商品房交易中，逾期交房是购房者常见的“踩坑”场景，随之而来的不仅是收房无望的困扰，更可能涉及商品房买卖合同、按揭借款合同的双重解除，以及购房款、贷款本息、违约金等一系列权益归属问题。本期我们结合昌吉市人民法院的一个典型案例，为大家拆解相关法律要点。

一、案情回顾：开发商逾期交房，退房协议难履行

2018年6月，吕某、张某夫妇与新疆某某房地产开发有限公司（下称“某某公司”）签订《商品房买卖合同》，以总价719,398元购买昌吉市某商品房，其中首付款216,398元（实际自行支付81,398元，余款某某公司垫付），剩余503,000元通过银行按揭贷款支付。合同明确约定，某某公司应于2019年12月30日前交房。

随后，二人与新疆某某商业银行股份有限公司地王商城支行（下称“某农商行”）、某某公司签订《个人购房按揭借款合同》及《担保及回购协议》，贷款期限240个月，某某公司为该笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，吕某、张某按约支付首付款并逐月偿还按揭贷款。

然而，约定交房日期届满后，某某公司迟迟未能履行交房义务。2022年3月，双方签订《退房协议》，约定解除商品房买卖合同，某某公司退还首付款、已偿还的银行月供，并代替购房者向银行偿还剩余按揭贷款。但协议签订后，某某公司未按承诺履行义务，吕某、张某遂诉至法院，提出解除相关合同、返还房款及利息、赔偿税费违约金等多项诉讼请求。

二、争议焦点：合同能否解除？各项损失由谁承担？

1. 案涉《商品房买卖合同》《个人购房按揭借款合同》及《担保及回购协议》是否应当解除？

2. 某某公司应否返还首付款、已还贷款本息，赔偿工本费等损失？

3. 剩余按揭贷款应由购房者还是开发商向银行偿还？

三、法院裁判要点：合同解除有依据，开发商承担主要责任

（一）合同解除的合法性认定

1. 关于《商品房买卖合同》：合同约定“出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同”，某某公司未按约定期限交房，已构成根本违约。双方2022年3月签订的《退房协议》系真实意思表示，故法院确认该买卖合同已于2022年3月24日解除。

2. 关于按揭借款及担保协议：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，商品房买卖合同解除导致担保贷款合同目的无法实现，购房者请求解除的，应予支持。法院认定该两份合同于银行收到起诉状及证据材料之日（2022年7月18日）解除。

（二）责任承担的法律依据

1. 首付款与已还贷款本息：依据上述司法解释第二十一条第二款，商品房买卖合同及担保贷款合同均解除的，出卖人应将收受的购房款本金及利息返还买受人和担保权人。法院判决某某公司返还购房者首付款81,398元，并赔偿截至2022年12月已偿还的贷款本息170,895.34元。

2.工本费及保全费：该部分费用系购房者因购房产生的合理支出，因开发商违约导致合同解除，属于购房者的实际损失，应由某某公司承担。

3. 剩余按揭贷款：同样依据上述司法解释，剩余未还贷款本金及利息应由出卖人某某公司直接向银行偿还，无需购房者继续承担还款义务。

4. 违约金：合同约定“解除合同后，出卖人按买受人累计已付款的1%支付违约金”，法院支持购房者主张的7,193.98元（总房款1%），认定该约定未过分高于实际损失。

四、律师实务提示：购房者遇逾期交房，这样维权更高效

1. 重视合同约定：签订《商品房买卖合同》时，务必明确交房期限、逾期交房的违约责任（如解除权行使条件、违约金计算标准），为后续维权保留依据。

2. 及时固定证据：逾期交房后，通过书面函件、聊天记录、通话录音等方式留存催告交房的证据，若与开发商协商退房，需签订书面《退房协议》，明确退款金额、期限及剩余贷款承担等核心条款。

3. 明确维权路径：

若开发商逾期交房，先查看合同约定的解除条件是否成就；

协商不成时，及时向法院起诉，可同时主张解除买卖合同及按揭贷款合同；

诉求中需明确要求开发商返还首付款、已还贷款本息，赔偿工本费等损失，并承担剩余贷款还款责任。

注意诉讼时效：主张权利需在诉讼时效期间内进行，避免因超过时效丧失胜诉权。

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